상가주택 담보대출과 담보신탁에 관하여

상가주택 담보대출과 담보신탁에 관하여

 

최근 남북미의 사건들이 많고

선거도 있었고

굵직굵직한 사건들이 많았습니다.

월드컵이 이렇게 뭍힌 적이 있었나?

하는 생각을 하니

절로 헛웃음을 지어봅니다.

 

오늘은 상가주택 담보대출에 관하여

전반적인 내용과 필요한 담보신탁부분에

관하여 알아보도록 하겠습니다.

 

상가주택을 구분해서 얘기해보면

상가부분과 주택부분을 나누어 보겠습니다.

 

보통 1~2층은 상가부분으로 이루어져있고

그 위층들은 주택부분으로 나누어져 있습니다.

 

상가부분과 주택부분의 담보비율이 틀리기 때문에

은행에서는 각각의 감정가를 분리하여 생각합니다.

 

여기서 중요한 점은 감정가가 되겠습니다.

보다 높은 감정가를 책정하는 것이

포인트인데요

감정가는 기존의 사례들이나 거래내역

공시지가와 표준지가 향후 환가성등을

고려하여 판단하게 됩니다.

 

최대한 시세를 반영하여 감정을 높게

판단하는 것이 중요합니다.

 

-한도-

개인가계대출

감정가 X 70% - 소액임차

(비율70%는 기본비율에 따라 차이가 있을 수 있습니다.)

(소액임차는 최우선변제금입니다.)

 

사업자대출

감정가 X 80~85% - 소액임차

 

-금리-

농,수,신협,새마을 4~5%초반

저축은행 6%대

 

-기간-

기본3년 1년씩 자동연장2번

(5년후 계약연장 지속적으로 가능합니다.)

저축은행은 1년단위 입니다.

 

-분할상환-

1년정도 거치기간을 두고

30년 분할 상환을 합니다.

 

이자만 내는 만기 일시 상환도 가능합니다.

 

상가주택 담보대출에서

담보신탁이 필요한 이유는

최우선 변제금 때문입니다.

 

예를 들어 설명을 해보면

1층A상가(보증금2000/월100), 1층B상가(보증금1000/월100)

2층C주택(보증금1000/월50) , 2층D주택(보증금2000/월60)

인 상가주택이 있다라고 가정을 하면

보증금의 총합게는 6000만원 이지만

실제로는

상가최우선변제금(서울기준2200만)X2

주택최우선변제금(서울기준3400만)X2

총1억1200만원이 빠지게 됩니다.

 

보증금보다 5200만원이 더 공제가 되겠지요

 

담보신탁으로 진행을 하게되면

1억1200만원이 빠지는게 아니라

6000만원만 빠지게 됩니다.

 

담보신탁을 하게되면

신탁비용은 소비자가 내게 되고

소유권은 신탁회사로 이전됩니다.

물론 대출기간 동안 만 입니다.

소유권보전을 해놔야 세입자의

보증금 관리가 되겠지요

 

소유권이 이전되어있다고 해서

위임인인 실제 소유자가

권리행사를 못하는 것은 아닙니다.

월세도 실소유주가 받고

매매를 하는데도 전혀 문제가 없습니다.

 

만약에 월세입자가 전세로 바뀌게되어서

보증금이 늘어나게 되면

늘어난 금액만큼 은행에 원금상환을 하거나

예금예치를 하게 됩니다.

 

상가주택담보대출을 담보신탁으로

진행하였을때

오히려 관리면에서 더 유리할 수 있습니다.

 

상가주택 담보대출과 담보신탁에 관한

궁금하신 부분은 언제든 연락주세요

정확하고 신속하게 답변드리겠습니다.