아파트 단지 내 상가의 담보대출이 어려운 점

아파트 단지 내 상가의

담보대출이 어려운 점

 

오늘 비가 주적주적 오네요

요 며칠 덥던 날씨를 한방에 보내는

시원한 비입니다.

 

어제 저녁은 외식을 했는데요

경기가 없어서 인지

식사시간에도 손님이 많지 안더군요

상가를 운영하시는 소상공인들의

마음이 울적한 날들입니다.

 

빨리 경기가 활성화 되어서

시장이 좀 활발해 져야 할텐데요

 

오늘은 그 상가에 대한 금융활동에 대해

알아보도록 하겠습니다.

 

 

상가의 종류중에 여러가지를 나누어 볼수 있겠지만

크게는 구분상가(집합건물)과 통상가(토지+건물)로

나누어 볼 수 있습니다.

 

최근들어 사업자 대출을 함에 있어서

통건물, 통상가는 크세 영향을 받지 않는 반면

 

집합건물로 되어있는 구분상가의 대출은

여러모로 어려운 점들이 있습니다.

 

예전 비율을 예로들면

감정가 × 70%(＋상향비율) － 소액임차공제

의 조건으로 진행이 되었는데요

 

현재는 기본비율자체가

해당지역의 최근3~12월간의 낙찰가율에

따라 정해지게 됩니다.

 

구분상가담보대출 비율을

중소형상가처럼

 비율차제를 줄인 곳도 많습니다.

 

최근 낙찰사례를 기준으로 기본비율을 정하다 보니

사례가 없거나 경락가율이 낮은 곳은

비율자체가 많이 떨어 지게 됩니다.

 

사업자 담보대출로 전환을 하여도

낙찰가율을 기준하는 곳이 많습니다.

 

아파트 단지내 상가의 최근 시세는

일반 집합건물 상가보다

경락가율이 더 떨어지기 때문에

실정이 더 않좋은 것이 현실 입니다.

 

결론부터 얘기하면

집합건물 상가의 LTV(아파트 단지내 상가포함)

감정가 × 70~85% － 소액임차공제

가 가능합니다.

 

사업자대출로 기본비율이 70%가 가능한 은행들이 있고

 

일부 저축은행에서는 상권이 형성되어 있으면

최대85%까지 담보대출이 가능합니다.

 

(소액임차공제는 담보신탁을 통해 면제 받을 수 있습니다)

 

농,수협등 조합금융의 금리는 4%초반에서 5%초반입니다.

저축은행의 금리는 5~6%대 입니다.

 

 

집합상가의 담보대출의 어려운점의 하나는

경기가 어렵다보니 낙찰가율이

예년에 비해 떨어진다는 사실입니다.

 

낙찰가율이 떨어진다는 것은

은행의 담보비율과 밀접한 관계가 있습니다.

은행에서 최후의 리스크 관리를

낙찰가율로 보는것은 당연합니다.

 

최소 낙찰가율에 따라 상가의 담보대출이 실행 되어야

원금을 손해보지 않게 되는 것이지요

 

아파트 단지내 상가가 일반적인 집합상가보다

안정적이였던 시절이 있었습니다.

 

아파트단지내 수요 인원이 있었기 때문인데요

 

소비의 패턴이 바뀌다보니 아파트 상가의

낙찰가율이 소폭 하락하는 것이 현실입니다.

 

여신의 비율이 정해져 있다보니

조금더 높은 한도의 금액을 대출받기 위해서는

담보 감정이 중요합니다.

 

낙찰사례가 있다고 해서 시세가 크게 떨지지지는 않지만

감정은 떨어지는 경우가 많습니다.

감정사도 은행의 리스크를 가만 해야되기 때문입니다.

 

현재 시세와 거래시세 반영, 향후 환가성등을 고려하여

담보감정을 최대한 받는 것이 중요합니다.

 

승인을 받기 위해서는 소득증빙 또한 중요합니다.

 

상가를 가지고 있으신 분들이

개인사업자를 운영하시는

사례가 많을 거라 생각이 듭니다.

세금을 적게 내거나 현금거래가 많은 경우

신고소득이 적을 수 있습니다.

하지만 추정소득을 통해 원활하게

소득증빙을 할 수 있습니다.

신용카드의 사용량,

건강보험료의 납부내역확인 등을 통해서

소득증빙을 할 수 있습니다.

 

같은 상가라고 해도

비율과 조건이 조금 틀릴 수 있습니다.

궁금하신 부분이나 어려운점은

언제든 연락주세요

성심 성의껏 답변드리겠습니다.